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作者：数据宝 陈见南
全球金融风暴下，关于高杠杆的房地产企业而言，无异于落井下石。而万科、恒大等龙头房企发布的2019年年报，也给楼市蒙上一层暗影。不过，部分城市楼市现已呈现复苏痕迹，房价则呈现出稳中有落的局势。
万科出售毛利下降，恒大净利腰斩
3月17日，万科发布了2019年的年报，2019年完成经营收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净赢利 388.7亿元，同比别离增加23.6%和 15.1%，不只净利低于商场预期的410.29亿元，增速也创出近4年来新低。此外，在出售增速、盈余才能等方面，万科的体现也难以让出资者满足。
年报显现，万科2019年完成出售面积4112.2万平方米，同比增加1.8%；完成出售金额6308.4亿元，同比增加3.9%。出售面积增速快于全国同期（2019年全国商品房出售面积增速为-0.1%），出售金额增速慢于全国同期（2019年全国商品房出售金额增速为6.5%）。出售增速相同创出近4年来新低，其2018年、2017年、2016年出售额增速别离为14.5%、45.3%和39.5%。盈余才能方面，万科的毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%。其间，房地产及相关事务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。
另一家房企龙头的成绩更不如人意。3月22日晚间，我国恒大发布盈余预警，预期2019年全年中心事务净赢利及净赢利有所下降，其间中心净赢利约为408亿元，同比下滑48%；净赢利约为335亿元，同比下滑50%。公司表明赢利下滑首要是价格较低的清尾出售楼宇在2019年交楼结转，导致交楼单价下降所造成的。
全国房地产出资、出售数据大幅跌落
万科、恒大等龙头房企成绩不及预期，但一线房企保利、融创等却有杰出的增加。不行否认，房地产的黄金岁月现已曩昔，间隔2012年万科首提白银时代，也现已曩昔了八九年之久。万科总裁祝九胜以为，“整个职业毛利的下降”，都“或许是长时间的趋势”。
一年半之前，也便是2018年秋天，万科秋季例会的主题乃至成为了“活下去”。新冠疫情的呈现，“活下去”更面对应战。万科董事会主席郁亮在成绩会上直言，本年迸发的新式冠状病毒疫情对每个人、每家企业、每个职业都意味着巨大的困难和应战。
近期国家核算局发布的数据，现已说明晰一些问题。2020年1-2月，全国房地产开发出资额1.01万亿元，同比下降16.3%，增速较2019年全年放缓26.2百分点。2020年1-2月商品房出售面积8475万平米，同比削减39.9%。
多地出台扶持方针，房住不炒仍然是主基调
作为全年出售数十万亿元的职业，房地产商场关系到社会经济生活每个方面，安稳发展至关重要。据不完全核算显现，2月以来，现已有70余省市发文扶持楼市，但一起也有多个“救市”方针被叫停。
2月以来国家层面也从下降融资难度、为企业减负、放宽公积金约束等多方面下手出台楼市扶持方针，但仍屡次着重“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的方针基调。上星期，银保监副主席在国新办发布会上表明，坚决执行房住不炒的要求，促进房地产商场平稳健康发展。
东兴证券以为，房地产金融方针基调不变。3月16日MLF利率3.15%和前次操作相等。3月17日监管层着重信任额度不行超越2019年末水平。3月17日银保监会官员表明房贷方针基调未变。3月20日，1年期和5年期LPR报价4.05%和4.75%，与前次相等。同一天监管部门明确要求2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关范畴。以上央行操作和监管层表态显现房地产金融方针仍然会维持现状而不是放松。但判别后续随同国内外货币方针宽松周期的连续，房企融资或将继续边沿改进。尤其是商业银行，在稳住息差的动力下，有望对持久期高收益率的开发贷加以支撑。
“云卖房”萌发，出售开端康复，房价稳中有落
新冠肺炎疫情让本年年头的楼市进入“冰冻”状况，各地售楼处纷繁封闭，不少房企开端转战线上“自救”。据克而瑞研究中心核算，前200强房企中已有143家房企在线上“云卖房”。这其间名头最嘹亮的，当属恒大的“恒房通”。恒大日前宣告，在全面实施“网上卖房”后，该公司2月份共完成网上认购总套数99141套，优惠后房子总价值1026.7亿元。
“云卖房”现已实实在在的体现在了出售成绩上。3月5日恒大布告显现，恒大2月份完成合约出售额达447.3亿元，同比大增约108%，合约出售面积513.8万平方米，同比大增约154%，均位居职业首位。到2月末，恒大累计完成合约出售额853亿元。2月单月和前两月出售状况，我国恒大均位列职业第一位。
剖析人士以为，当下房地产职业转战线上首要是受疫情影响，是“十分时期的十分方法”，还处于起步和试水阶段。短期内，线上卖房不会代替线下出售，但会是线下出售的重要弥补手法。
跟着国内疫情的缓解，售楼处开端解封，房企出售数据也呈现上升，部分城市乃至呈现“抢房”现象。3月16日晚8点，万科经过线上卖房的方法推出深圳“万科星城”项目，开盘1分钟出售额达12亿，7分钟售光288套房。3月20日，姑苏的三个房地产项目一起开盘，共推出近900套房源。无论是线上出售仍是线下选房的项目，简直都是“秒光”。3月25日晚8点，北京网红新盘20分钟热销814套。
楼市复苏的脚步越来越近。贝壳研究院近来发布的《房地产商场复苏力指数城市排行榜》显现，姑苏、南京、杭州三城复苏力指数位居前三。二手房方面，贝壳研究院多个方面数据显现，在链家掩盖的18个城市中，上上星期（3月16日至22日）成交量现已相当于上一年3月周均水平的75%。新房方面，上海易居研究院的多个方面数据显现，自2月末开端，首要城市的新房成交量就逐渐从底部反弹。到3月中旬，全国房地产商场新房成交已康复至年头水平的7成。
更可喜的是，疫情并未对房价构成严重影响，全体呈现稳中有落的局势。3月16日，国家核算局发布2月份70个大中城市商品住宅出价格格变化状况，核算多个方面数据显现，2月份，70个大中城市中，21城新建商品住宅出价格格环比上涨，26城环比相等，23城环比跌落。二手房方面，27城房价环比跌落、29城相等，仅14城环比上扬，且多以微涨为主。
二季度回暖预期较高，很多组织看好地产职业
东莞证券以为，短期出售大幅回落首要是受疫情影响，居民外出受阻、经济活动中止及售楼处封闭等特殊状况导致的，并不代表职业自身基本面敏捷转差，也并非出售需求急剧缩短的实在反映。跟着疫情遭到操控而且逐渐衰退，职业景气量将会较快地康复到正常水平，短期按捺的需求得到回补弹性较大。房地产开发需求、房企融资等在二季度得以显着改进预期仍较高。
别的，剖析人士普遍以为，在全球降息潮的布景下，我国货币方针宽松预期有望增强，房产保值、房贷利率下降等要素影响下，楼市的体现仍然值得等待。相比较而言，地产股的时机或许比楼市的时机更为确认，尤其是基本面稳健、盈余确认性较强、且分红率较高的优质地产公司，在全球各大经济体无风险利率下行的布景下，出资价值继续凸显。
进入新年以来，地产板块继续被很多组织看好，挨近40家组织发布职业研究报告，评级多为看好、引荐、增持等。中信建投以为，未来方针边沿改进仍有空间，一起疫情仅影响短期购房行为而不影响中期购房需求，地产的压舱石效果凸显。近来国新办保护金融商场安稳发布会上，央行表明要继续坚持流动性的合理富余，全球各大央行也采纳活跃方法，全体利率下行对板块估值构成支撑。
地产板块估值处于前史低位，股息率吸引力较大
遭到疫情、国外股市暴降等多方面要素影响，A股、港股地产股也呈现大幅下挫，首要龙头股估值迫临前史低位，股息率则到达前史高位。申万一级房地产指数近期市盈率逼平前史最低的8.09倍水平，最新市盈率为8.64倍；最新市净率1.23倍，挨近前史最低1.13倍水平，股息率则到达3.24%，到达前史相对高位（前史最高为3.79%）。未来跟着2019年年报的不断发表，股息率水平有望进一步升高。
详细到个股方面，万科A最新市盈率为7.7倍左右，保利地产最新市盈率为6.8倍左右，二者估值均处于前史相对低位。在估值处于前史低位的状况下，首要龙头股的股息率相同处于前史相对高位水平。万科A股息率挨近4%，保利地产依照2018年分红核算最新股息率超越3%。
