读创/深圳商报记者 邱清月近日，深圳楼市出现逆势行情，价值4000多万新房开盘几秒卖光，热门二手房源量价齐升，网友感叹深圳有钱人真多！如此“豪气”立马引起了多方关注，业内人士将开年来房价异动归因于金融政策宽松，其中有必要注意一下的是，有部分贴息的经营贷正悄悄进入楼市。
招商太子湾项目存在饥饿营销
根据国家统计局3月份数据，70个大中城市房地产市场行情报价出现微涨。其中，深圳3月新房价格环比涨0.5%，领涨一线城市；二手房价格环比涨1.6%，涨幅居70个大中城市第一；二手房网签8462套，二手住宅8008套，较2月份大幅回升。 疫情后深圳第一个线下开盘的项目，是位于蛇口太子湾的湾玺项目。其最近推售的54套公寓，单套总价2900万元起，共计54套，开盘半天就全部售罄，且“不接受退房”。3月13日湾玺14套总价4200万起的大户型豪宅，开售仅8秒就被秒光，销售额达6亿元；3月7日首推的70套公寓，价值2000万以上，也于当日售罄。
质疑声也随之而来：“湾玺138套公寓经历三次推盘，每次就放十几套、几十套，存在‘捂盘’式饥饿营销。”网传招商蛇口已被政府部门约谈。搜索发现，不少中介、自媒体早在年前大力宣传，为太子湾湾玺造势。另据消息称，中介渠道费已经上升至3个点。
记者联系深圳招商房地产副总经理王晓野。自曝身份后，对方明显不愿意接受媒体采访：“我不知道你是谁！你找营销的。”联系到营销负责人后，该负责人又以开会为由，未回答任何问题。截至发稿，仍未得到招商房地产的正面回应。 另一方面，深圳市住建局近日表示，将密切关注市场动态，针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象，联合有关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，坚决打击违法违规行为，促进房地产市场平稳健康发展。
部分经营贷款流入房地产
楼市的火爆离不开资金的推动，钱从哪里来？业内普遍认为与2 月 29 日《应对新型冠状病毒肺炎疫情中小微企业贷款贴息项目实施办法》的出台有关。政府拿出超过30亿元为中小微企业贷款贴息，而这些贷款部分违规流入房市，是房价异动的直接原因。 深圳某银行客户经理私下和记者说，一些中小企业主名下有房一套，红本在手，可再拿该房去银行抵押，用小微企业壳获取银行经营低息贷款，撬到手的资金用掩人耳目的形式进入楼市，买入豪宅。经营贷利率低于住房贷款利率约0.5个百分点，随着房价上涨出手后获取利润。此外，按经营所得贷款还能够得到市、区两次利息补贴。 如果用经营贷方式贷款1000万，按照年化利率4.6%计，客户需要支付利息46万元。叠加贴息政策，客户能够得到市政府11.5万元补贴；在龙华区，还能够得到23万元，实际一年可能仅付出11.5万元利息，一年期利率为1.15%。 据该客户经理称，不仅是经营贷有门路，消费贷也可以变相进入楼市，金融中介、过桥资金、买卖小微企业壳已有成熟产业链。“常常很多中介来代办，当事人只需最后来签字即可，自查只能起到震慑效果。金融政策宽松，实体环境糟糕，有钱没地方去，只能去买楼。银行只要不出坏账，合同符合规定，基本放贷，至于资金去向，其实可以模糊处理。” 本来是助中小微企业度过难关的贴息政策，三令五申下，部分资金还是流向了楼市。一位小企业主透露：“相比做生意，房子更保值，要是能买到优质好盘，不愁升值，不愁卖，轻松还贷款，还能赚一笔。”这也就变相抬高了深圳楼市价格，甚至某些热门楼盘还出现“喝茶费”等卖方市场才出现的情形。
银行该怎么样自查
人民银行深圳中支货币信贷处20日已下发通知，要求深圳市各商业银行针对今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查。自查内容涉及调查借款人名下经营实体的真实性、借款人持有被抵押房产时间、企业成立时间，以及疫情发生以来新购房产并以新购房产作抵押的贷款等情况。同时，深圳市中小企业服务局也发布公告称将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度。
如何有效抑制违规资金进入地产市场，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，深圳自查可从三方面做：一是查贷款。要查找3月末银行房抵经营贷余额，尤其是要对比去年同期和去年年末的数据。类似自查的规定，其实也说明近期金融部门在摸底，这或也是为了防范具体银行网点和银行系统的风险，不排除后续对于此类房抵经营贷业务将出台新的管控政策。二是查企业。自查贷前准入情况，尤其是包括名下经营实体的真实性的情况和企业成立时间情况等。要防范各类“明经营实炒房”的现象出现。三是查房产。对于房产的查处，尤其是包括借款人持有被抵押房产的时间情况、借款人新购房产的情况、新购房产作抵押的贷款情况等、借贷人贷后新增房产的监测情况等。 严跃进认为,可让借贷客户补充书面承诺书，承诺该笔贷款用作经营，违规买房将承担责任。同时降低房产评估价，贷出额度相应减少，投资客套利成本增加。 而亚太城市房地产研究院院长谢逸枫直接指出，应该限制中小企业买房，对贴息政策出台之后买房的，实行5年限售，时间可调节。 谢逸枫分析称：“疫情结束，中小企业恢复活力，自然会减少加杠杆投资房产，现阶段有资产荒、资金荒，中小企业要有出路、保命，房产就成了最好标的。至于收取高额房产税，只会推高下轮房价，不能解决根本问题。中介在其中起到推波助澜的作用，很难进行有效监管。” 上海中原地产市场分析师卢文曦透露：“其实银行自查可以穿透资金，不是能不能做，而是愿不愿意做的问题。建议银保监会查，从重处罚。遏制住资金来源，房价就涨不了。”
