今年以来，陆陆续续已经有几个城市开始放松楼市调控政策，涉及限购、限售、首套房首付比例等诸多方面。
但是，大部分城市楼市调控政策的调整成为“一日游”，发布后又取消（见下图）。
那么，2020年的楼市调控政策趋势应该怎么走？今天老张以2014年当年南宁首先取消限购成功这个案例，给大家伙儿一起来分享一下个人对于2020年楼市调控政策走势的判断逻辑。
首先看一下2014年当年南宁成功取消限购的历程。
从上述历程能够准确的看出，南宁在9月30日取消限购之前也经历了4月和7月两次定向宽松的调整或者有了一些可试探性动作。当然，9月30日之前，南宁之外其他城市也都有类似试探动作，均未成功。那么，南宁为什么在这个时间点上成功了？同策集团首席分析师张宏伟认为：
1、2014年年初兴业银行停贷后，各银行跟进，楼市迅速降温，3季度这个时间点压力已经非常大，与此同时，经济也面临下滑压力。在经历上半年甚至前三季度博弈后，三季度最后一天取消限购的口子放开了。毕竟四季度还要保经济稳步的增长。
2、南宁为西部城市，首先取消限购不会引起太多的关注，也可以以南宁为试点，如果市场没再次出现较大波动，那么后续其他城市也可以采取取消限购等楼市调控政策放松的措施。
3、从后续央行或全国性的政策表现来看，政策面也同步出现松动，南宁的限购取消应该是符合当时的政策变化基调的。比如9月30日央行也同步对于首套房认贷标准做了调整，这个政策配合2015年“3.30新政”，上海、深圳、苏州等8个左右核心城市从2015年下半年开始复苏好转。
通过以上分析，我们可知，如果2020年楼市调控政策要出现定向宽松或者大规模放松的话。起码应该考虑以上分析的3个条件。。
从第一个条件来看，2020年开始，不少城市开始试探性松动楼市调控政策，老张觉得 ，这个试探过程和2014年会比较相似，应该还会再持续一个季度，这样的一个过程中会伴随着试探和取消。
从第二个条件来看，2020年楼市调控政策要转向宽松，起码要看看上半年结束后有没有经济下行压力，压力到底多大，甚至类似于2014年一样，今年三季度也可以再观察一下，如果压力很大，那么后续必然会有刺激措施，楼市调控政策也会必然走向宽松。
事实上，今年以来，受“疫情”影响（国内疫情接近尾声，同策研究院研究的多个方面数据显示，欧美预计6月底也可接近尾声），经济肯定还是有较大压力的，老张的感觉是，现在还是要看一下二季度经济能够恢复到什么程度，政策层面才能够决定接下来应该走，再用多大力度。当现在还处于复工复产恢复期时，当前的政策重点是“纾困”，而不是刺激。因此，当前还没有很好的方法做出最终的决定，还是要等上半年结束，待国内外“疫情”对国内经济没有影响的情况下，比如2020年三季度再决定楼市调控政策的走向和力度。
当然，无论这么说，“疫情”影响下，今年楼市调控政策起码不会再“收紧”，即使有当前针对深圳“经营贷”的检查，也不代表这一轮楼市调控政策转向“收紧”。今年总体来讲，楼市调控政策应该是趋于“宽松”的。
我们再看第三个条件，中央或者官方态度。截止到目前为止，官方对于楼市的定调仍然是坚持“房住不炒”，目前还未发生明显的变化，这个政策基调我们要继续观察，看看2020年三季度还是不是持续强调，如果不再强调，证明楼市调控的政策口子有松动的可能性。
此外，从货币政策来看，事实上M2增速已经到10%以上高位增速了，放水的特征比较明显，房企的融资渠道也确实比去年下半年宽松的一些，在资金层面有了一些宽松的趋势。
我们再看地方性政策面。据笔者了解，事实上，地方层面对于政策松动的愿望较大，甚至部分城市在2-3月“疫情”期间已经取消了限购，但是，并没有发文说。现在“疫情”基本过去，限购的口子稍微收了一下，但是，整体上来看，限购限贷限售等措施在地方层面还是有松动的可能性。或者说，接下来还会有其他城市不断试探政策松动的可能性。比如江苏的淮安又发文取消限购。
最后，总结一下，研究2014年南宁成功取消限购的背景及历程，以及2020年“疫情”影响下的经济与楼市特点，我们大家可以预期，今年的楼市调控政策走向宽松的是必然的，起码不会再收紧的。那么，至于什么时间会实质性松动，先上半年过去看看三季度再定吧。
老张觉得，历史经验虽然不能照搬，但是多少还是有借鉴价值的。愿以上分析对大家有帮助。
