本年的上海楼市，有几个现象值得拿出来说一说
一是上海的高端改进房源被疯抢，尤其是2000万以上的豪宅，被抢的更凶。
比方2000万起步价的碧云尊邸，有钱人早上排长龙。再比方本年第一个线上开盘的项目绿洲海珀外滩，这也是一个总价在1500-3000万的房子，203套房源，开盘当日去化90%
二是本年开出来的一些纯新盘的价格，比咱们之前的预期要高出许多。
本年开年以来，绿洲海珀外滩初次批出13.8万的单价更是直接打破了近两年由九庐坚持的12.8万/平米的滨江区域价格天花板。
之后，许多本年的纯新盘预售证都高于了预期，比方中海汇德里10万+的定价，意味着未来上海内环的项目价格根本不会在10万以下了，这让上海的全体购房价格悄然无声的上了一个台阶。
再比方，在东方惠礼房价打破了9万+之后，前滩根本就再也不会有8万+的房源了，且据音讯说，未来九宫格的房源估计或许打破10万+，乃至是11万+
这两个现象似乎都在暗示着咱们本年房价要涨了，买到好房子又要靠抢了。
但真的是这样吗？让咱们拨开现象看实质。
01
4月如此密布的开盘，供给增了吗？
年后的上海楼市，阴间难度的局面。
新房的供给商场更是早早地按下了暂停键，直到3月25日，绿洲海珀外滩的线上开盘，才正式拉开了上海楼市重启的前奏。
那么，这两个月来，上海楼市的供给量怎么呢？
受疫情影响，本年3月仅有1个项目开盘，而本年4月合计有32个项目，在楼市开闸后争相入市。
而上一年的4月，一共只要23个项目入市。
（数据来历：数联全国）
能够说，本年4月的供给量就是疫情关于上海新房最直观的影响。
从3月25日开端，直到5月1日，短短一个月多一周的时间里，上海楼市供给了足足9063套房源。
要知道，上一年整个3月4月，上海楼市的供给量也不过15448套房源，月均匀7724套。
如此大的供给商场，成交数据又怎么呢？
据统计，在本年这一个月多一周的时间里，网签多个方面数据显现的上海新房成交量已达7549套。
上一年同期，3月4月整整两个月的时间里，也不过成交了11034套。
事实证明，上海楼市的购买力或许会迟到，可是绝不缺席。
风趣的是，当下的楼市，我以为大环境早已趋于理性，商场上这几年现已很少听到有人在炒上海的房子挣钱了。
这只能阐明一个问题：当人们在客观审视了本身的需求之后，仍是有许多人作出了买房的决议。
换言之，有实在住所需求的客群变多了。
02
疫情往后，房价涨了仍是跌了？
前段时间，许多人说疫情往后房价会大跌，理由是本年中国经济落井下石，经济撑不住，房价也会撑不住……
但也有不少声响说，疫情往后，房价会大涨，理由相同。
由于经济欠好，所以房地产会好
那么，疫情往后的上海房价，终究涨了吗？
（符号赤色项目为本年的纯新盘项目）
疫情后上市的这33个新房项目，新房均价59738元/平米，而上一年同期的新房均价是54806元/平米。
上海的新房房价达到了同期8.9%的价格涨幅。
为何会有这样一个涨幅？看下2019年和2020年的3-4月的楼盘供给结构：
上一年同期有较多的刚需盘入市，拉低了全体的上海新房成交均价。而本年3-4月上市刚需盘比上一年削减将近1倍。
这在某种程度上预示着，关于刚需来说，能有的挑选是比较少的。而改进型楼盘的相继入市，让上海的新房成交均价不断上涨。
由此可见，上海的改进购房客群也在逐步替代刚需客群，成为新房商场的主力军。
从这张2020年新房认筹地图也能够正常的看到，这两个月认筹率过百的项目也大多会集在中内环。
从微观来看，虽然并不能彻底精确的判别上海房价是否上涨，但有一点值得我们留意。
就是仔细看本年推出的纯新盘的价格，有许多都高于了预期，这阐明本年预售证的价格是的的确确有所放松的。
但关于一些老盘加推的项目，价格上比较之前则没有太大的改变。
所以疫情往后，上海新房商场全体是有上涨的趋势，这跟人们的寓居需求也较为相关。
疫情往后，人们似乎迎来了一个全新的“换房”年代，火急想要从原先的当地换到一个新的居所。
老房换新房、斗室换大房、非学区房换学区房。
卖一套买一套，生活环境的改进，成了上海购房者最火急的刚性需求。
所以，这造就了现在上海房价，一手房均价节节攀升，二手房均价跌跌不休的现状
03
上海的房子，最近好卖吗
这么多的新房让人目不暇接，商场关于它们的认可度终究怎么呢？
回忆2019年的3-4月，合计47个项目开盘，共5个项目认筹率超越100%，有19个项目没有摇号开盘。
而本年，上海3-4月合计有33个新房供给，新房的均匀认筹率高达107.7%，有用认筹组数7915，其间有10个项目认筹率破100%，有6个项目没有摇号开盘。
从数据来看，新房供给量井喷的一起，商场心情却一点点没有削弱。
除了万人聚集的前滩东方惠礼、断供多年的碧云尊邸等意料之中的爆款项目外，相同还有许多像中海汇德里、静安府西区、大华公园城市等以合理的户型及操控妥当的总价段遭到大批购房者的追捧的精品项目。
愈加出人意料的是，这10个认筹率破百的产品，在总价段上，绝大多数都是千万以上的等级。
其间，高认筹率的碧云尊邸、绿洲海珀外滩、滨江凯旋门等，更是1500-3000万起的豪宅项目。
由此可见，现在上海最吃香的新房，最重要的特点就是：稀缺性。
东方惠礼、碧云尊邸、大华公园城市，乃至是古北辐射区里的古北天御，这些项目之所以能够大卖，很大程度上也是由于它们是板块内为数不多的可售住所。
除了传统的户型、配套、价格等要素外，稀缺性现在逐渐的变成了购房者最介意的关键要素之一。
相反，奉贤的一些低总价刚需盘（如光亮九胤、酩悦都会），以及市中心一些户型缺点显着的项目（如崇高范畴），虽然价格上未必没有竞争力，但由于板块内供给量足够，产品力缺少认可度，因而逐渐被商场萧瑟。
其实也不难理解，究竟本年现已是2020年了，楼市也已确认进入了房住不炒的年代。
04
主张
1）本年的改进房源的供给量在添加，且面积操控合理，假如想上车市中心，本年是一个很好的机遇。
2）我们都在抢的房子要么是由于稀缺，要么是由于产品力强，且买房者关于产品力越来越注重了，产品假如欠好，哪怕是在市中心，也会失掉竞争力，假如你要买房，也肯定不能疏忽产品，这样今后才好脱手。
3）本年的上海新房房价现已有了信号，房源端在积极的出货，假如你要买房，能够趁早
综上，任何时候都不要置疑本年上海的购买力。可是现在的上海，也不是一切的房子都好卖。
以上为正文，来自莱奥纳多
